Ptejte se Ing. Jaroslava Novotného

7.9.2010
Dá se již obecně říci, že se ceny bytů v ČR stabilizovaly, respektive nalezly dno? Jak je tomu v případě dalších rezidenčních nemovitosti?

Netroufnu si říci, zda ceny nalezly dno a co to je přesně cenové dno resp. kde je tzv. úroveň cenového dna. Faktem je, že ceny od počátku r. 2009 klesaly a bylo o tom napsáno mnoho. V poslední době se zdá, že trend poklesu oslabil a že dochází ke stabilizaci. To prakticky platí o všech segmentech rezidenčního trhu. Samozřejmě záleží na ochotě sblížení představ prodávajících a kupujících a na odborné fundovanosti zprostředkovatelů, kteří často nastavují úroveň nabídkových cen.

3.8.2010
Vážený pane inženýre, je jednodušší (z hlediska obsahu smlouvy, různých úkonů atd.) převést byt v osobním vlastnictví nebo družstevní?

Jde o zcela rozdílné smlouvy. Byt ve vlastnictví je nemovitostí, jejíž vlastnictví je vedeno v katastru nemovitostí. Převod družstevního bytu se děje smlouvou o převodu členských práv a povinností k tzv. družstevnímu podílu, ke kterému se váže právo užívat byt. Z hlediska praktických kroků se jeví jednodušší převod tzv. družstevního bytu.

1.7.2010
Rád bych zeptal na Váš názor, resp. postoj Asociace realitních kanceláři k výhradnímu zastoupení, tzv. ekluzivitě, při prodeji nemovitostí. Z mého, laického pohledu mi vyplývá, že více zprostředkovatelů skýtá větší pravděpodobnost vyhledání vhodného kupce. Nebo se mýlím? Děkuji Vám za odpověď.

Asociace realitních kanceláří ČR doporučuje svým členům i klientům uzavírat tzv. výhradní či exkluzivní smlouvy. Dle mých informací drtivá většina členů takové smlouvy uzavírá. Zejména pokud se týká zprostředkování prodeje. Osobně nevidím důvod proč by zrovna u zajištění prodeje nemovitosti měla fungovat jiná pravidla než u jiných služeb. Prodej auta také realizuje jeden autobazar, s „opravou“ zubu
jdete také k jednomu zubnímu lékaři apod. Pokud chce prodávající nemovitost pouze nabízet, může využít různých nabídkových kanálů a inzertních médií. Pokud chce seriozně zprostředkovat prodej, pak trvám na tom, že by to mělo být na základě exkluzivní smlouvy. Nejde přece jen o vlastní inzerci, ale o zodpovědné zpracování nabídky, přípravu dokumentů, vlastní nabídku, zajištění prohlídek, vedení obchodního jednání, přípravu podkladů pro smluvní dokumentaci, případnou spolupráci s bankou atd. atd. Zprostředkovatel musí vůči poptávajícímu klientovi být svéprávným a zodpovědným partnerem. Nemůže činit dohody, vést obchodní jednání, pokud jej paralelně vedou další subjekty. Nemovitosti, nabízené mnoha subjekty jsou zpravidla nabízeny za různých podmínek, často i trochu zastřeně, aby klient nenabyl dojmu, že jde právě o nesvéprávnou, neexkluzivní nabídku. Kupující velmi brzy tuto strategii pozná a může dojít i k tomu, že se nemovitost na trhu tzv. proflákne. Jsem přesvědčen, že výhradní zastoupení je v zájmu spotřebitele. Ve smlouvě je definován rozsah služeb, odměna, podmínky nabídky atd. Klient pak ví, co pro něho má zprostředkovatel udělat a má zakázku pod kontrolou. Realitní kanceláře spolu běžně spolupracují a nabídky i poptávky si vyměňují. Tím je samozřejmě také zajištěno plošnější oslovení poptávajících klientů.

18.6.2010
Co byste poradil lidem – jak poznat kvalitní realitní kancelář, co vše může nasvědčovat tomu, že jednají se solidní firmou?

Velikost a renomé realitní kanceláře (dále jen RK) nemusí být vždy přímo úměrné kvalitě poskytovaných služeb. Zejména velikost nijak neovlivňuje kvalitu. Může to být i naopak. Neřízená činnost makléřů pod hlavičkou „velké“ společnosti může být pro kvalitu služeb velmi nebezpečná. Je to vždy otázka systému řízení, vzdělání jednotlivých pracovníků, dodržování morálních a etických zásad a také právní subjektivity a vlastní právní odpovědnosti. Jedním z vodítek mohou být reference a reakce klientů. RK by měla mít své stálé sídlo, provozní hodiny, oprávnění k činnosti, odpovědnou osobu. Dalším kritériem by mohl být průkaz odborné zdatnosti, doba působení na trhu, systém řízení kvality práce. V neposlední řadě je důležité, jaký dojem na klienta udělá návštěva RK nebo jak se chová reprezentant kanceláře na úvodní schůzce. Vodítkem může být i to, zda je kancelář členem nějakého profesního sdružení, které je schopné vykonávat dozorčí činnost nad členy, například Asociace realitních kanceláří ČR (ARK ČR).

11.6.2010
Jak se u nás dají reklamovat služby realitní kanceláře, jaký by měl být vlastně postup?

V České republice neexistuje právní norma, která by řešila přímo činnost realitní kanceláře. Není ani nadefinováno, co vlastně realitní kancelář klientovi poskytuje, jaké jsou nebo mají být její služby. Vztahy mezi klientem a realitní kanceláří se tedy upravují na základě obecně platných právních norem a to podle subjektivity stran a předmětu služby, tedy lidově řečeno podle toho kdo s kým a co. Asociace realitních kanceláří ČR se snaží tyto vztahy pro klienty i kanceláře zjednodušit a zprůhlednit. Proto vypracovala celou řadu dokumentů a členské kanceláře přijali celou řadu závazků, aby byly jejich služby kvalitní a zároveň transparentní. Byl např. vypracován a schválen minimální rozsah služeb realitní kanceláře, existují formulářové zprostředkovatelské smlouvy, členské kanceláře se zavázaly dodržovat etický kodex, jsou dále povinně pojištěny, ARK ČR má vlastní rozhodčí řízení apod. Nad tím vším bdí dozorčí rada ARK ČR. V případě reklamace se pak klient může obrátit až na dozorčí radu ARK ČR. Obecně pak doporučuji věnovat pozornost právě vzájemnému smluvnímu vztahu s realitní kanceláří, rozsahu a specifikaci služeb. Krajním řešením sporů mezi klientem a RK je pak právní cesta prostřednictvím advokátů, případně soudu.

27.5.2010
Jak v současnosti hodnotíte situaci na trhu realitních kanceláří ve srovnání se stavem před rokem? Co konkrétně se změnilo?

Trh realitních kanceláří se vyvíjí a kultivuje dlouhou řadu let. Jako v každém jiném typu podnikání jsou zde společnosti, které na trhu působí dlouhodobě, některé zanikly a nové vznikají. Ekonomická krize mohla způsobit, že došlo k ukončení činnosti některých firem. Faktem je, že v minulém roce došlo k další akceleraci přílivu nových realitních firem a zejména franšízových firem. Na trhu je tak velké množství různorodých realitních kanceláří a s nadsázkou se dá říci, že jich je více než nemovitostí.  Co se možná, trochu i z těchto důvodů, změnilo, jsou i náborové praktiky některých realitních subjektů. Užívají se metody, které v našich geografických souřadnicích nebyly běžné a na západ od nás se chápou  jako přinejmenším neetický přístup nebo dokonce podvodné jednání. Tím, že takových praktik přibylo, mohou být účastníky trhu chápány jako jistý standard. To není dobrá zpráva pro spotřebitele a ani pro slušné realitáře.