Ptejte se Ing. Jaroslava Novotného
Dobrý den, rád bych se zeptal na možnost koupě nemovitosti, kterou má v nabídce jistá RK. Bohužel, nejsem moc spokojen s jednáním jejich makléře a celkově mám k této kanceláři spíše nedůvěru. Je možné koupi realizovat přes Vaši kancelář?
Petr Janeček
Vážený pane Janečku,
v tom Vám asi mnoho nepomůžu. Vyjdu-li z předpokladu, že Vámi oslovená RK má tzv. výhradní zastoupení, tak Vám nezbývá než jednat s touto RK. Pokud nemáte důvěru a opravdu nabízenou nemovitost chcete, není asi od věci si najmout poradce, který Vám bude při jednání asistovat nebo ho převezme. Mnohdy nedůvěra pramení třeba jen z nevhodného způsobu komunikace a vše se vysvětlí. Poradcem na Vaší straně může být i realitní kancelář, která se pokusí o překonání případných bariér a nedůvěry.
Dobrý den,
rád bych se zeptal, co vaše firma nabízí v rámci správy nemovitostí?
Vybírat nájemné a zajistit úklid domu si dokážu zajistit sám, a tedy
zdarma. V čem je přidaná hodnota správce certifikovaného, dokonce v
Londýně, normou ISO?
Děkuji za odpověď, Přemysl Rabas – Praha 5
Vážený pane Rabasi,
nejprve si dovolím reagovat na problematiku výběru nájemného a úklid. Na světě není nic zdarma. Pokud si tyto činnosti budete zajišťovat sám, stojí to Váš čas a energii. I to se dá převést na peníze. Ale chápu, že tyto činnosti si řada vlastníků zajišťuje vlastními silami. Naše služba však chce nabídnout zastoupení vlastníka ve všech potřebných a žádoucích aktivitách a povinnostech a převzít tak na sebe i odpovědnost za jejich plnění. Služby dělíme do tří oblastí. Technické, ekonomické a právní. Podrobný výčet činností by byl dlouhý a tak jen příklady k jednotlivým agendám. Zhodnotíme technický stav objektu, zajišťujeme jeho údržbu, modernizace, rekonstrukce apod. Plánujeme nakládání z ekonomickými výnosy domu tak, aby byla zajištěna ekonomická, technická i morální životnost objektu. Hlídáme termíny zákonných revizí a dalších právních norem a zajišťujeme z toho plynoucí plnění povinností vlastníka. O všem vedeme standardní účetní evidenci. Prostředky vlastníka jsou vedeny na speciálních účtech, ke kterým má dispoziční právo vlastník a my pouze ve svěřených limitech. Zajistíme také právní servis při vymáhání případných pohledávek či zastoupení ve sporech. Jednáme s nájemci, klienty, státní správou, správci inženýrských sítí a také dodavateli médií a dalších služeb. Všechny procesy jsou popsány, aby bylo možné vyhodnocovat jakost jejich provádění a to právě každoročně hodnotí Vámi citovaný certifikační orgán.
Vážený pane inženýre,
hledám byt ke koupi a v souvislosti s blížícím se zvýšením DPH registruji vyšší tlak ze strany makléřů, se kterými jednám. Mohl bych se Vás zeptat, jak je to s DPH doopravdy? Skutečně k jeho zvýšení dojde? A musím tedy rezervační smlouvu podepsat ještě letos? Děkuji Vám.
S pozdravem Tomáš Bílek.
Jak to bude opravdu s DPH není otázka pro obchodníka s nemovitostmi. My o tom nerozhodujeme. Jedno je však jisté. Tak jak se ekonomická situace u nás a ve světě jeví, je jasné, že ke snížení DPH nedojde. Pokud chce mít klient jistotu aktuálně platné DPH a tedy i konečné ceny nemovitosti je, lidově řečeno, nutno vybrat, koupit a zaplatit ještě letos, tedy do 31.12.2011.
Vaše realitní kancelář je na trhu již dlouhou dobu. Plánujete rozšíření o další pobočky? Děkuji za Vaši odpověď. Pavel Svoboda
Ano naše společnost je na trhu více než 20 let. Za tu dobu jsme mnohokrát uvažovali o expanzi společnosti i o zřízení poboček. V polovině devadesátých let jsme byli jedním z iniciátorů založení velké akciové společnosti Realty Syndicate a.s., jejímiž akcionáři byly tehdejší významné realitní společnosti z celých Čech i Slovenska. Trochu jsme tímto krokem předběhli dobu. Společnost po několika letech existence však ukončila obchodní aktivity. Přesto i naše firma rostla jak co do objemu obchodů,rozsahu předmětu činnosti, tak i presonálně. Jistý konzervativizmus nás však odrazoval od expanze. Naše uvažování nám v tom brání. Naším cílem je poskytovat perfektní služby, být takovým agentem, na kterého si klient vzpomene vždy, když má problém s nemovitostmi k bydlení, rekreaci i k podnikání. Tak jako jsou třeba osobní či rodinní lékaři. To se nám daří a máme z toho radost. Obsluhujeme již další generace našich klientů, kteří naše služby poptávají. Zakládáme si na osobní péči a neanonymním jednání.
18.7.2011
Vážený pane inženýre, dovolte mi Vám tímto poblahopřát k 20. výročí založení Asociace realitních kanceláří. Řídit a udržovat profesní sdružení v odvětví s tak obrovskou konkurencí a rivalitou, jakým realitní činnost beze sporu je, je výkon hodný uznání. Přesto, trochu rýpavě, bych se Vás rád zeptal, jaký je Váš názor na stále se množící nová profesní sdružení, konkurenci ARK? Mám na mysli například Komoru realitních kanceláří, Realitní komoru, Realitní unii a jiné. Je to tak, že si vlastní sdružení založí každý, kdo nesplní podmínky pro vstup do ARK? Nebo má Asociace, přestože se těší poměrně velké úctě, v některých směrech mezery v tom, co svým členům nabízí? S pozdravem Miloš Janíček (bývalý zprostředkovatel).
Vážený pane Janíčku, činnosti realitní kanceláře se hlásí tisíce subjektů. Samotné tržní prostředí tuto profesi postupně modeluje, kultivuje a vytváří standardy činnosti. ARK ČR si dala při svém vzniku za cíl, mimo jiné, tento proces urychlit. Kultivace, dodržování etického kodexu a vytváření a dodržování jistých standardů je zavazující. Ne každému subjektu takový stav vyhovuje, může se cítit omezován ve svobodě podnikání apod. I z uvedených důvodů mohou vznikat nová společenstva, která nastavují podmínky jež jejich členům lépe vyhovují. Další motivací mohou být i snahy získat konkurenční výhodu oproti ostatním tím, že se zviditelňují v rámci nově vznikajících společenstev. ARK ČR má jistě rezervy v tom, co svým členům poskytuje, ale funguje na demokratických principech v regionální struktuře a hospodaří s prostředky, které jí členové svěří a které získá za své vzdělávací aktivity. Jinými slovy, jaké si to uděláme, takové to máme. Skutečně si nemyslím, že se toho udělalo málo. Členská základna je tvořena těmi, kterým není jedno zda se kancelář chová neeticky, zda se kancelář vzdělává, zda je pojištěna atd. a není jim líto na to obětovat i malou část svých příjmů. ARK ČR vytváří podmínky, aby jejími členy mohly být jak fyzické osoby, právnické osoby i např. uskupení pracující na principu frenčíz. Věřím, že se ARK ČR podaří ujistit odbornou veřejnost, že její cíle jsou nekomerční, že jejím zájmem je skutečně vytvoření co nejširší profesní platformy. Na tomto cíli musí ARK ČR hodně pracovat.
11.4.2011
Jak se podle Vašeho názoru odrazí plánované sjednocení (zvýšení) DPH a zrušení daňových odpočtů na úvěry na bydlení v cenách nemovitostí?
Myslím, že na to je poměrně jednoduchá odpověď. Nová výstavba podraží oproti stávajícím cenám. Nedávná finanční krize srazila ceny zahajovaných projektů, marže dodavatelů i developerů jsou minimální. Jakékoliv daňové zatížení se tedy promítne do cen, protože zřejmě nemůže být kompenzováno snížením ziskovosti. Na druhou část otázky neumím odpovědět. Nevím, kolik lidí si pořizovalo hypotéku právě z důvodů možnosti daňových odpočtů. Spíše řešili problematiku bydlení a toto byl jakýsi bonus. Možná se ale mýlím.
15.2.2011
Dobrý den,
jsem majitelkou bytové vily se 6 bytovými jednotkami. Myslíte si, že je vhodné zajišťovat správu takto malého domu prostřednictvím správcovské firmy? Děkuji za odpověď. Tereza Kučerová
To samozřejmě záleží na Vašich schopnostech a možnostech. Pokud má vlastník objektu dostatek času a je odborně zdatný v řadě oborů (trochu právník, ekonom, stavař, údržbář), tak může správu objektu zastat i vlastními silami. Nemovitý majetek zpravidla vlastníme proto, že předpokládáme nějaký užitek. Má-li nemovitost trvale přinášet užitek, je nutné o ni pečovat. Svým způsobem je jedno, zda nemovitost má pouze 6 bytových jednotek a nebo dvacetšet. Péče o takový majetek by měla mít profesionální úroveň. Sledovat náročnou legislativu, přitom zajistit fungující příjmovou stránku nemovitosti, postarat se o řádný technický stav, sledovat revize, zajistit havarijní servis, zajistit dlohodobou udržitelnost technického i morálního stavu atd. atd., je pro jednoho člověka skoro nadlidský výkon. Proto bych určitě doporučil svěřit správu nemovitosti profesionálům a ve smluvním vztahu nadefinoval svá očekávání.
10.1.2011
Jak se podle Vás dosud projevila deregulace nájemného na realitním trhu v ČR? Má už nějaké konkrétní dopady například na výši nájemného nebo stěhování nájemníků?
Myslím, že se projevila především v očekáváních obou stran. Tedy nájemců i pronajímatelů. Pronajímatelé očekávají, že konečně dojde k nápravě ekonomických vztahů, nájemci se naopak obávají, že nemusí být schopni nové nájemné zaplatit. V praxi se to projevuje tím, že řada nájemníků již vyměnila svůj byt za méně nákladný nebo o tom uvažuje. Jsou však i nájemníci, kteří vyměnili své bydlení za tzv. tržně pronajatý byt, protože tyto byty jsou zrekonstruované a lépe vybavené. A to i na úkor toho, že budou platit nájemné o něco vyšší.
8.12.2010
Vážený pane Novotný, právě kupuji byt ve vlastnictví. Na co si mám dát pozor, než se rozhodnu uzavřít smlouvu?
Jako kupující byste si měl prověřit technický a právní stav bytu, tzn. ověřit, že nabízené zboží má deklarovanou technickou kvalitu, zda je byt např. skutečně ve vlastnictví prodávajícího, zda je prost břemen , závazků, nájemních smluv atd. Dále byste měl dbát na uplatnění standardních platebních podmínek, tj. neuvolnit prodávající straně peníze dokud není vlastnické právo vloženo ve Váš prospěch.
11.11.2010
Pane inženýre, myslíte si, že ceny bytů budou ještě klesat anebo se tento pokles již zastavil?
To je samozřejmě otázka, na kterou se jednoznačně nedá odpovědět. Současná situace, podle mého názoru, nasvědčuje tomu, že se ceny stabilizovaly, dokonce u některých typů jakoby nastal mírný růst. Ale nechci být naivní optimista. U obchodů s nemovitostmi je to složitější, není to standardní zboží. Určitě budou lokality a projekty, kde ještě může dojít k poklesu. Do vývoje mohou vstoupit nestandardní faktory (zásahy státu, vyšší delikvence ve splácení hypoték apod.), které mohou vývojové trendy ovlivnit. Na serióznější hodnocení je k dispozici málo dat v krátkém časovém úseku.
Je tento pokles cen trvalý anebo ho vidíte jako přechodný? Vrátí se ceny bytů na úroveň cen roku 2008?
Nikdy se nic nevrátí tam, kde to bylo. Cenový pokles byl zákonitý a nastal by i bez ohledu na finanční krizi. To jsou prostě zákonitosti fungování trhu. Nic neroste do nebe a nic nemusí klesnout k nule. Pokles cen je samozřejmě přechodný a dříve nebo později dojde k oživení. Cenová úroveň r. 2008 vznikla vyvrcholením synergického působení celé řady faktorů, které se v budoucnu nemusejí potkat (vstup ČR do EU, posuny v oblasti DPH, soutěžení bank o hypotéční trh, demografické vlivy, celosvětový všeobjímající optimizmus apod.). V budoucnu bude vždy všechno trochu jinak.
29.9.2010
Jaká je v současné době situace na rezidenčnm trhu? Kupují a prodávají lidé byty anebo trvá období stagnace?
Trh rozhodně nespí. Samozřejmě že došlo k oslabení počtu obchodů, ale rezidenční nemovitosti se prodávají, poptávka existuje. Je však třeba správně nastavit prodejní ceny. Pokud průměrujeme všechny typy v rezidenčním segmentu, tak je stagnace patrná a trvá. Vzájemné chování poptávky a nabídky vždy směřuje k vyrovnanému vztahu. Zdá se, že se v této fázi vývoje trhu právě nacházíme.
7.9.2010
Dá se již obecně říci, že se ceny bytů v ČR stabilizovaly, respektive nalezly dno? Jak je tomu v případě dalších rezidenčních nemovitosti?
Netroufnu si říci, zda ceny nalezly dno a co to je přesně cenové dno resp. kde je tzv. úroveň cenového dna. Faktem je, že ceny od počátku r. 2009 klesaly a bylo o tom napsáno mnoho. V poslední době se zdá, že trend poklesu oslabil a že dochází ke stabilizaci. To prakticky platí o všech segmentech rezidenčního trhu. Samozřejmě záleží na ochotě sblížení představ prodávajících a kupujících a na odborné fundovanosti zprostředkovatelů, kteří často nastavují úroveň nabídkových cen.
3.8.2010
Vážený pane inženýre, je jednodušší (z hlediska obsahu smlouvy, různých úkonů atd.) převést byt v osobním vlastnictví nebo družstevní?
Jde o zcela rozdílné smlouvy. Byt ve vlastnictví je nemovitostí, jejíž vlastnictví je vedeno v katastru nemovitostí. Převod družstevního bytu se děje smlouvou o převodu členských práv a povinností k tzv. družstevnímu podílu, ke kterému se váže právo užívat byt. Z hlediska praktických kroků se jeví jednodušší převod tzv. družstevního bytu.
1.7.2010
Rád bych zeptal na Váš názor, resp. postoj Asociace realitních kanceláři k výhradnímu zastoupení, tzv. ekluzivitě, při prodeji nemovitostí. Z mého, laického pohledu mi vyplývá, že více zprostředkovatelů skýtá větší pravděpodobnost vyhledání vhodného kupce. Nebo se mýlím? Děkuji Vám za odpověď.
Asociace realitních kanceláří ČR doporučuje svým členům i klientům uzavírat tzv. výhradní či exkluzivní smlouvy. Dle mých informací drtivá většina členů takové smlouvy uzavírá. Zejména pokud se týká zprostředkování prodeje. Osobně nevidím důvod proč by zrovna u zajištění prodeje nemovitosti měla fungovat jiná pravidla než u jiných služeb. Prodej auta také realizuje jeden autobazar, s „opravou“ zubu
jdete také k jednomu zubnímu lékaři apod. Pokud chce prodávající nemovitost pouze nabízet, může využít různých nabídkových kanálů a inzertních médií. Pokud chce seriozně zprostředkovat prodej, pak trvám na tom, že by to mělo být na základě exkluzivní smlouvy. Nejde přece jen o vlastní inzerci, ale o zodpovědné zpracování nabídky, přípravu dokumentů, vlastní nabídku, zajištění prohlídek, vedení obchodního jednání, přípravu podkladů pro smluvní dokumentaci, případnou spolupráci s bankou atd. atd. Zprostředkovatel musí vůči poptávajícímu klientovi být svéprávným a zodpovědným partnerem. Nemůže činit dohody, vést obchodní jednání, pokud jej paralelně vedou další subjekty. Nemovitosti, nabízené mnoha subjekty jsou zpravidla nabízeny za různých podmínek, často i trochu zastřeně, aby klient nenabyl dojmu, že jde právě o nesvéprávnou, neexkluzivní nabídku. Kupující velmi brzy tuto strategii pozná a může dojít i k tomu, že se nemovitost na trhu tzv. proflákne. Jsem přesvědčen, že výhradní zastoupení je v zájmu spotřebitele. Ve smlouvě je definován rozsah služeb, odměna, podmínky nabídky atd. Klient pak ví, co pro něho má zprostředkovatel udělat a má zakázku pod kontrolou. Realitní kanceláře spolu běžně spolupracují a nabídky i poptávky si vyměňují. Tím je samozřejmě také zajištěno plošnější oslovení poptávajících klientů.
18.6.2010
Co byste poradil lidem – jak poznat kvalitní realitní kancelář, co vše může nasvědčovat tomu, že jednají se solidní firmou?
Velikost a renomé realitní kanceláře (dále jen RK) nemusí být vždy přímo úměrné kvalitě poskytovaných služeb. Zejména velikost nijak neovlivňuje kvalitu. Může to být i naopak. Neřízená činnost makléřů pod hlavičkou „velké“ společnosti může být pro kvalitu služeb velmi nebezpečná. Je to vždy otázka systému řízení, vzdělání jednotlivých pracovníků, dodržování morálních a etických zásad a také právní subjektivity a vlastní právní odpovědnosti. Jedním z vodítek mohou být reference a reakce klientů. RK by měla mít své stálé sídlo, provozní hodiny, oprávnění k činnosti, odpovědnou osobu. Dalším kritériem by mohl být průkaz odborné zdatnosti, doba působení na trhu, systém řízení kvality práce. V neposlední řadě je důležité, jaký dojem na klienta udělá návštěva RK nebo jak se chová reprezentant kanceláře na úvodní schůzce. Vodítkem může být i to, zda je kancelář členem nějakého profesního sdružení, které je schopné vykonávat dozorčí činnost nad členy, například Asociace realitních kanceláří ČR (ARK ČR).
11.6.2010
Jak se u nás dají reklamovat služby realitní kanceláře, jaký by měl být vlastně postup?
V České republice neexistuje právní norma, která by řešila přímo činnost realitní kanceláře. Není ani nadefinováno, co vlastně realitní kancelář klientovi poskytuje, jaké jsou nebo mají být její služby. Vztahy mezi klientem a realitní kanceláří se tedy upravují na základě obecně platných právních norem a to podle subjektivity stran a předmětu služby, tedy lidově řečeno podle toho kdo s kým a co. Asociace realitních kanceláří ČR se snaží tyto vztahy pro klienty i kanceláře zjednodušit a zprůhlednit. Proto vypracovala celou řadu dokumentů a členské kanceláře přijali celou řadu závazků, aby byly jejich služby kvalitní a zároveň transparentní. Byl např. vypracován a schválen minimální rozsah služeb realitní kanceláře, existují formulářové zprostředkovatelské smlouvy, členské kanceláře se zavázaly dodržovat etický kodex, jsou dále povinně pojištěny, ARK ČR má vlastní rozhodčí řízení apod. Nad tím vším bdí dozorčí rada ARK ČR. V případě reklamace se pak klient může obrátit až na dozorčí radu ARK ČR. Obecně pak doporučuji věnovat pozornost právě vzájemnému smluvnímu vztahu s realitní kanceláří, rozsahu a specifikaci služeb. Krajním řešením sporů mezi klientem a RK je pak právní cesta prostřednictvím advokátů, případně soudu.
27.5.2010
Jak v současnosti hodnotíte situaci na trhu realitních kanceláří ve srovnání se stavem před rokem? Co konkrétně se změnilo?
Trh realitních kanceláří se vyvíjí a kultivuje dlouhou řadu let. Jako v každém jiném typu podnikání jsou zde společnosti, které na trhu působí dlouhodobě, některé zanikly a nové vznikají. Ekonomická krize mohla způsobit, že došlo k ukončení činnosti některých firem. Faktem je, že v minulém roce došlo k další akceleraci přílivu nových realitních firem a zejména franšízových firem. Na trhu je tak velké množství různorodých realitních kanceláří a s nadsázkou se dá říci, že jich je více než nemovitostí. Co se možná, trochu i z těchto důvodů, změnilo, jsou i náborové praktiky některých realitních subjektů. Užívají se metody, které v našich geografických souřadnicích nebyly běžné a na západ od nás se chápou jako přinejmenším neetický přístup nebo dokonce podvodné jednání. Tím, že takových praktik přibylo, mohou být účastníky trhu chápány jako jistý standard. To není dobrá zpráva pro spotřebitele a ani pro slušné realitáře.